Reforma Tributária e seus impactos sobre o setor imobiliário

A Reforma Tributária introduz mudanças estruturais relevantes no sistema tributário brasileiro, com reflexos diretos sobre as operações envolvendo bens imóveis. Dentre as principais inovações, destaca-se a criação do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), tributo de caráter dual — de competência estadual e municipal — que substituirá o ICMS (Imposto sobre Circulação de Mercadorias) e o ISS (Imposto sobre Serviços). Paralelamente, institui-se a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), de competência federal, em substituição aos tributos PIS, Cofins e IPI.

Incidência do IBS e da CBS sobre operações imobiliárias

Com a nova sistemática, o IBS e a CBS passam a incidir sobre diversas operações envolvendo bens imóveis, ampliando significativamente o campo de tributação do setor imobiliário. Estão sujeitas à incidência desses tributos as seguintes operações:

I – a alienação de bens imóveis, inclusive aquelas decorrentes de incorporação imobiliária e de parcelamento do solo;
II – a cessão e os atos translativos ou constitutivos onerosos de direitos reais;
III – a locação, a cessão onerosa e o arrendamento de imóveis;
IV – os serviços de administração e intermediação imobiliária; e
V – os serviços de construção civil.

Hipóteses de não incidência

A Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025, prevê hipóteses expressas de não incidência do IBS e da CBS, dentre as quais se destacam:

I – as operações de permuta de bens imóveis, ressalvada a tributação da torna, quando existente;
II – a constituição ou a transmissão de direitos reais de garantia; e
III – as operações realizadas por organizações gestoras de fundo patrimonial, constituídas nos termos da Lei nº 13.800, de 4 de janeiro de 2019, quando destinadas ao investimento do fundo patrimonial.

Inclusão de pessoas físicas no campo de incidência

Uma das principais novidades — e também uma das que mais têm gerado dúvidas — refere-se à inclusão das pessoas físicas que realizam negócios imobiliários de forma habitual no campo de incidência do IBS e da CBS. Para evitar a oneração de pequenos proprietários e vendedores ocasionais, a Lei Complementar nº 214/2025 estabeleceu critérios objetivos para caracterizar quando a pessoa física passa à condição de contribuinte desses tributos, no chamado “regime específico” aplicável ao setor imobiliário.

Tributação da locação por pessoa física

A pessoa física locadora somente será considerada contribuinte do IBS e da CBS se ultrapassar determinados limites de quantidade e de valor. De acordo com a legislação, torna-se contribuinte quem, em um mesmo ano-calendário, alugar mais de três imóveis e auferir receita anual superior a R$ 240.000,00 (equivalente a R$ 20.000,00 mensais), hipótese em que a tributação passará a ocorrer no ano civil seguinte.

Alternativamente, a locação de um único imóvel cuja receita anual ultrapasse R$ 288.000,00 ensejará a incidência do imposto já no próprio ano da locação. Esses limites serão atualizados anualmente pelo IPCA.

Uma vez preenchidos os requisitos legais, o locador pessoa física deverá realizar sua inscrição como contribuinte e recolher o IBS e a CBS sobre os valores efetivamente recebidos a título de aluguel, no momento do respectivo recebimento.

Alíquotas iniciais e regime de transição

O ano de 2026 marcará o início da cobrança simbólica dos novos tributos, com o objetivo de testar e ajustar o sistema. Para esse período, foram fixadas as seguintes alíquotas:
– CBS: 0,9%;
– IBS: 0,1%.

Ressalte-se, ainda, que as locações residenciais de curta temporada, com duração de até 90 dias, contarão com tratamento favorecido, aplicando-se as mesmas reduções de alíquota previstas para o setor de hotelaria, correspondentes a 40% da alíquota de referência do IVA, resultando em tributação efetiva reduzida.

Venda de imóveis por pessoas físicas

No que se refere às pessoas físicas vendedoras de imóveis, os critérios de tributação consideram a frequência das vendas e o tempo de posse do bem. Como regra geral, aquele que realizar mais de três vendas de imóveis em um mesmo ano passará a ser contribuinte do IBS e da CBS no ano subsequente. Além disso, a eventual quarta venda realizada dentro do mesmo ano já estará sujeita à tributação imediata.

Adicionalmente, foi estabelecido um critério temporal específico: na alienação de imóveis adquiridos há menos de cinco anos, o IBS e a CBS incidirão já a partir da segunda venda realizada no mesmo ano, com o objetivo de alcançar operações de compra e revenda rápida, típicas de especulação imobiliária.

Nessas hipóteses, o vendedor pessoa física deverá emitir o documento fiscal e recolher o imposto no momento da assinatura do contrato de venda, independentemente do registro em cartório ou da imissão na posse do imóvel.

Considerações finais

A instituição do IBS como tributo incidente sobre operações com bens imóveis representa uma mudança estrutural significativa no sistema tributário nacional. A inclusão do setor imobiliário no âmbito da tributação sobre o consumo — anteriormente concentrada, em grande medida, no ITBI e no Imposto de Renda — amplia o alcance fiscal sobre um segmento que historicamente gozava de relativa neutralidade tributária nas operações intermediárias.

A Lei Complementar nº 214/2025 busca conciliar a neutralidade econômica com a preservação da capacidade contributiva dos agentes, especialmente das pessoas físicas não habituais, por meio da fixação de limites objetivos de receita e de número de operações. A criação de regimes específicos, redutores de base de cálculo e regras próprias de não cumulatividade evidencia a preocupação do legislador com os impactos econômicos e distributivos do novo modelo.

Ainda assim, a complexidade normativa e a multiplicidade de critérios introduzidos exigirão significativa adaptação por parte dos contribuintes e dos fiscos subnacionais. Nesse contexto, o ano de 2026 deverá ser marcado por intenso estudo, ajustes operacionais e amadurecimento da aplicação prática da nova sistemática tributária