Documentação Necessária e Procedimentos Essenciais no Usucapião Extrajudicial

Aspectos práticos para a adequada regularização da posse de um imóvel, acelerando a obtenção da propriedade sem a necessidade de processo judicial.

Resumo:
O presente artigo tem por objetivo sistematizar as exigências documentais e os procedimentos necessários à obtenção de uma Ata Notarial em Cartório de Notas e, posteriormente, ao protocolo do pedido de registro no Cartório de Registro de Imóveis, evitando, assim, a propositura e a tramitação de ações judiciais de usucapião. Busca-se apresentar, de forma ordenada e técnica, os documentos, declarações e comprovações que devem ser fornecidos ao advogado para o requerimento da Ata Notarial.

1. Requisitos

O requerente deve comprovar a posse prolongada e ininterrupta, cujo prazo varia conforme o tipo de usucapião (extraordinária, ordinária, especial urbana ou rural), podendo ser de 5, 10 ou 15 anos.

Também é essencial que não existam disputas judiciais, ações reivindicatórias ou possessórias sobre o imóvel. Importa destacar que, em regra, o comodatário e o locatário não podem usucapir o imóvel, salvo em hipóteses excepcionais. Outrossim, os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.

Nas modalidades de usucapião especial, o requerente não pode ser proprietário de outros imóveis. Nas demais modalidades, a lei não impõe tal restrição.

2. Documentos Necessários para Comprovação do Domínio do Bem

Os requerentes, ao solicitarem a lavratura da Ata Notarial, devem apresentar documentos específicos que comprovem o tempo de posse e o exercício da posse com caráter de dono (animus domini) durante todo o período aquisitivo, tais como:

• Declaração de imposto de renda referente ao último exercício fiscal, incluindo na relação de bens e direitos o imóvel que se pretende usucapir;
• Comprovantes de pagamento de IPTU;
• Contas de consumo (energia elétrica, água, gás, telefonia, entre outras);
• Despesas relativas à edificação, reforma ou conservação do imóvel;
• Planta e memorial descritivo do imóvel assinados por engenheiro ou arquiteto habilitado;
• Certidões negativas de débitos; e
• Consentimento dos confrontantes, quando aplicável.

3. Valor do Bem

O valor atribuído ao bem deve corresponder ao valor venal do imóvel usucapiendo, comprovado mediante cópia do IPTU do ano vigente ou certidão de dados cadastrais do imóvel obtida via internet.

Alternativamente, o requerente poderá adotar o valor de mercado do bem, desde que comprovado por avaliação realizada por corretor ou outro profissional habilitado.

4. Estado Civil

O requerente deverá apresentar certidão de nascimento ou de casamento atualizada, a fim de comprovar seu estado civil.

5. Inclusão de Herdeiros

Nos casos em que os requerentes sejam herdeiros e/ou viúva, deverão ser apresentados os documentos que comprovem a posse do imóvel à época em que o falecido ainda era vivo, de modo a complementar o tempo de posse dos requerentes.

Nos casos em que algum herdeiro não tenha interesse em usucapir, deverá ser apresentada declaração, com firma reconhecida, manifestando expressamente que não se opõe aos demais herdeiros e à viúva em requerer a usucapião do imóvel.

6. Imagens do Imóvel

Devem ser apresentadas fotografias do imóvel objeto da usucapião — frente, fundos e laterais —, além de imagens obtidas por meio do Google Maps, tanto da fachada quanto da vista aérea.

7. Relato dos Atos de Posse

É indispensável relatar os atos de posse exercidos sobre o imóvel, indicando as pessoas ou famílias que os praticaram. Devem ser descritas as benfeitorias realizadas e os atos de conservação executados, com menção às respectivas datas, ainda que aproximadas.

8. Declarações de Anuência

Recomenda-se a apresentação de declarações de anuência dos confrontantes laterais, dos fundos, dos eventuais ocupantes e de outros interessados diretos no imóvel, todas com firma reconhecida.

Conclusão

A atuação de um advogado especialista é fundamental para analisar a viabilidade do caso, orientar o requerente e auxiliar na coleta dos documentos necessários, bem como no trâmite extrajudicial.

A observância rigorosa dos requisitos documentais para a obtenção da usucapião extrajudicial é essencial para garantir a regularidade do procedimento e a celeridade na sua conclusão. A adequada e fiel formação do processo extrajudicial, com a juntada completa e organizada das provas, assegura que o oficial do Cartório de Registro de Imóveis possa efetuar o registro em nome do requerente com segurança jurídica.

Por fim, é importante destacar que imóveis irregulares são de difícil financiamento e, em muitos casos, apenas a posse pode ser transferida. A usucapião, além de conferir segurança jurídica ao proprietário e seus herdeiros, aumenta significativamente o interesse de compradores e a liquidez do imóvel no mercado.