A Usucapião e suas Modalidades

A usucapião é um modo de aquisição da propriedade e de outros direitos reais pela posse direta da coisa por determinado período, durante o qual o possuidor exterioriza o animus domini, sem oposição de terceiro. A usucapião de bem residenciais e comercial permite que o possuidor reivindique a propriedade de um imóvel após uso contínuo e pacífico, ainda que não possua escritura formal.

A usucapião extrajudicial consiste em uma forma de regularizar a propriedade de um imóvel que possibilita ao possuidor adquirir o domínio sem a necessidade de ingressar com ação judicial. Essa modalidade tornou-se possível com a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, que alterou o artigo 216-A da Lei de Registros Públicos, permitindo que o procedimento fosse realizado diretamente em cartório, de forma mais célere e desburocratizada em comparação ao processo judicial.

É possível requerer a usucapião extrajudicial diretamente no Cartório de Notas em todas as modalidades previstas em lei, sempre com a participação de um advogado, dentre as quais se destacam:

• Usucapião Extraordinária

Aplica-se a quem possui posse contínua, mansa e pacífica, com animus domini (comportamento de dono) por um período de 15 anos, reduzido para 10 anos se houver moradia habitual ou realização de obras de caráter produtivo. A principal característica é a dispensa de justo título e de boa-fé, pois a lei não exige que a posse tenha sido iniciada de forma justa ou sem vícios.

• Usucapião Ordinária

Destina-se a quem possui posse mansa, pacífica e ininterrupta por pelo menos 10 anos, com “ânimo de dono”. Exige-se, nesse caso, a existência de justo título (documento que demonstre a intenção de transferência, ainda que com vícios) e a boa-fé do possuidor.

• Usucapião Especial Urbana

Aplicável àquele que possui, por 5 anos ininterruptos, posse mansa e pacífica de imóvel urbano de até 250 m², destinado à moradia própria ou de sua família, desde que o requerente não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural e que não haja oposição.

• Usucapião Especial Rural

Voltada ao possuidor que mantém, por no mínimo 5 anos, posse pacífica e ininterrupta de imóvel rural de até 50 hectares, utilizado para moradia e produção da família, sendo requisito que o requerente não possua outro imóvel, urbano ou rural.

• Usucapião Familiar

Aplica-se ao cônjuge ou companheiro que, após abandono do lar pelo outro, mantém a posse exclusiva, mansa e pacífica do imóvel por 2 anos consecutivos, desde que a área não ultrapasse 250 m², seja urbana, utilizada para moradia própria ou familiar, e o requerente não possua outro imóvel.

O processo de usucapião extrajudicial é notadamente mais ágil, com duração estimada entre 60 e 120 dias, podendo variar conforme a complexidade do caso e a regularidade documental, mas ainda assim representando um prazo significativamente inferior ao do procedimento judicial.

A usucapião, em especial em sua modalidade extrajudicial, constitui importante instrumento de efetivação do direito à moradia e de regularização fundiária no ordenamento jurídico brasileiro. Ao permitir que o possuidor consolide a propriedade de forma célere, segura e menos onerosa, o instituto promove a função social da propriedade e contribui para a pacificação das relações possessórias, garantindo maior acesso à titularidade formal dos bens imóveis.