Locação em tempos de pandemia

Em meio à pandemia da Covid-19, que provocou queda nos rendimentos em vários lares e queda de faturamento em estabelecimentos comerciais, o reajuste do aluguel é uma preocupação.

Para entender como funciona a prática, o que pode e o que não pode, o escritório F.P. Moreno separou as dúvidas mais comuns

O nosso advogado, Alan Nardotto, respondeu a todas as questões. Veja:

1 – O que mudou nas relações de aluguel durante a pandemia neste ano de 2020?

A pandemia do COVID-19 trouxe profundas alterações nas relações jurídicas em 2020, havendo readequações profundas na forma como muitos contratos ocorriam. Em relação aos contratos de aluguel, neste ano, houve negociações intensas entre os proprietários e locatários, para, por exemplo, postergar os reajustes anuais, reduzir o valor devido a título de aluguel ou mesmo suspendê-lo por alguns meses.

 

2 – Com a possibilidade de uma nova onda da Covid-19, há possibilidade de uma nova negociação dos contratos?

Os contratos regulam as relações patrimoniais, regidas, principalmente, pelo interesse particular das partes. Desta forma, pode haver renegociação de contratos a qualquer tempo, desde que as partes estejam de acordo. Uma nova onda de COVID-19 é motivo plausível para que sejam feitas novas adequações nos contratos de aluguel.

 

3 – A revisão contratual pode prever redução para baixo do valor do aluguel ou apenas protelar o pagamento?

Em razão da liberdade de contratar de que gozam as partes em um contrato de aluguel, os valores podem ser reduzidos e/ou postergados se assim for a vontade das partes e estas cheguem a um acordo.

 

4 – O que é previsto em Lei que contemple situações de força maior em contratos?

Há isenção de responsabilidade contratual em razão de força maior, conforme previsão do artigo 393, do Código Civil. No entanto, para que se verifique a ocorrência de força maior há requisitos específicos, os quais se aplicam também aos contratos locatícios. Portanto, para que o locatário se valha da força maior, é preciso demonstrar: a) impossibilidade objetiva de pagar o aluguel, por exemplo, o fechamento total do comércio da região; b) a impossibilidade seja posterior à celebração do contrato de aluguel e c) a circunstância seja inevitável e não decorra de culpa do devedor, assim, aquele que já se encontrava em mora no pagamento do aluguel antes da pandemia, não poderá alegar força maior. 

 

5 – Quais as orientações para quem aluga?

Os locatários devem negociar os contratos, de acordo com a nova realidade. Porém, devem se preparar para demonstrar a impossibilidade de manter os contratos nos termos que se encontravam antes da pandemia. Assim, é preciso examinar o faturamento após a chegada da pandemia, se há possibilidade de adaptar o negócio ao ambiente digital e, para os locatários residenciais, será necessário examinar os impactos no orçamento doméstico decorrentes de redução salarial. Desta forma, com esses dados em mãos, serão mais produtivas as negociações com os proprietários.

 

6 – E as orientações para quem disponibiliza um imóvel para locação?

Os locadores devem estar preparados e dispostos a negociar, levando em conta que, em momento de aguda crise econômica como o atual, ter seu imóvel ocioso pode trazer muitos prejuízos, pois deverão arcar com os impostos e outras taxas incidentes sobre o bem. Assim, pode ser muito mais vantajoso reduzir ou postergar o pagamento do aluguel, a se sujeitar ao risco de o inquilino deixar o imóvel e este permanecer desocupado por muito tempo.

 

7 – Despejos podem ser realizados neste período?

A Lei nº 14.010/2020 dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das Relações Jurídicas de Direito Privado, e, em seu art. 9º, determina que não haverá concessão de liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo até 30 de outubro de 2020.

Porém, como já se encontra esgotado o prazo previsto nesta lei, os despejos concedidos por força de liminar já foram retomados.

 

8 – Como o Judiciário tem tratado essa questão?

O Judiciário tem tratado a questão dos despejos levando em conta o caso concreto. Portanto, se reunidas as condições de autorização de despejo previstas na Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), e os inquilinos não demonstrarem motivo suficiente para impedir a desocupação (a exemplo de força maior), a desocupação está sendo determinada pela Justiça.